问题现状 近期，多地业主反映，部分物业服务企业仍依据已废止的《物业服务收费管理办法》第六条，坚持按建筑面积收取物业费；记者核实发现，该文件确已由国家发展改革委、住房城乡建设部联合公告，于2025年12月31日废止。新规实施近两年仍出现“沿用旧规”的情况，反映出物业收费体系转型中的现实阻力。 深层原因 行业专家认为，背后主要有三方面原因：一是部分市场主体对政策更新掌握不及时，仍沿用传统收费方式；二是按面积计费在一定程度上降低了物业企业的经营不确定性，使其改革意愿不足；三是业主委员会组建率偏低，“共同决定”的协商机制难以有效运行。同时，个别网络言论将物业费与产权面积简单挂钩，容易造成概念混淆，不利于形成理性共识。 政策影响 现行《城市居住区公共服务收费监督管理办法》明确，物业服务收费应遵循质价相符原则，具体标准由业主大会或业主委员会与物业服务企业协商确定。中国物业管理协会数据显示，截至2026年6月，全国成立业主委员会的小区占比不足40%，一定程度上制约了新规落地。涉及的调研还显示，仍按旧规收费的小区，物业服务满意度普遍比实行协商定价的小区低约15个百分点。 改革方向 住房城乡建设部相关负责人表示，下一步将重点推进三项工作：加强政策解读与培训，提升基层执行一致性；完善业主自治机制建设指导，推动协商机制运转；建立物业服务质量与收费标准的动态联动调整机制。北京、上海等试点城市已探索“基础服务+增值服务”的分级收费模式，并取得初步进展。 发展前景 随着房地产行业向高质量发展转型，物业服务市场化改革仍将深化。业内人士预计，未来三年内，按质论价、协商确定的收费方式将更普遍。清华大学公共管理学院研究显示，更科学的收费机制可使物业费收缴率提升20%以上，并带动服务水平改善。
物业费问题表面是“算账”，实质是社区公共事务的治理。制度更新提供了调整空间，但关键不在于用哪种口径“证明谁对”，而在于让每一笔费用对应清楚的服务内容，让每一次决定通过规范程序形成共识，让每一次履约都能被监督和评价。把规则讲清、把账目公开、把服务做实，才能让居住品质提升与基层治理效能形成良性循环。