一、成交持续放量，市场活跃度显著回升 北京市住房和城乡建设委员会网签数据显示，2026年1月北京二手住宅成交量达15082套，虽较上月小幅回落，但这已是该市二手房市场连续两个月成交总量突破1.5万套；与2025年同期的12480套相比，增幅达20.8%，亦超过2022年至2023年任意一年同期水平，市场回升态势得到数据层面的有力印证。 从周度成交数据来看，北京主要房产平台的周成交量已由此前的约1600至1700套跃升至2000套以上，市场活跃程度明显提升。这个变化折射出购房者入市信心的整体回暖。 记者走访北京朝阳区潘家园及大兴区高米店两处典型片区，均观察到市场热度回升的具体表现。潘家园片区毗邻东三环，交通配套便捷，现有住宅以上世纪80至90年代建成的老旧社区为主。当地从业多年的房产经纪人反映，区域内二手房成交节奏明显加快，300万元预算的购房者在该片区选择空间依然较为充裕。大兴区高米店片区地处南五环至南六环之间，以2000年后建成的次新房为主，有业主已敏锐感知市场预期改变，主动上调挂牌价格，个别房源挂牌价在两日内调高逾10万元，显示出部分房主对后市判断趋于乐观。 二、议价空间收窄，供应端结构性变化初现 成交量的持续回升，正在推动二手房市场议价格局发生结构性转变。据一线从业人员介绍，此前购房者普遍可在挂牌价基础上议价20万元左右，如今实际议价空间已收窄至约10万元。这一变化表明，市场供需关系正在悄然调整，买卖双方的谈判筹码趋于平衡。 此外，北京二手房挂牌总量亦出现明显下降，由2025年高峰时期的约15万套缩减至目前的近13万套，减少幅度逾13%。供应端房源数量收缩与需求端购房意愿回升形成共振，更强化了市场局部筑底的判断。 三、政策协同发力，需求端与融资端双轮驱动 市场回暖并非自发形成，政策层面的持续引导与精准支持是重要推动力量。2026年初，多项稳楼市政策相继落地，主要包括：换房退税优惠延长实施期限、白名单项目贷款展期及结构性降息举措推进，以及支持城市更新等配套政策。这些举措从需求端激活购买力，从融资端改善供给侧资金环境，形成协同效应，有效稳定了市场预期。 业内分析人士指出，当前房地产行业政策导向已从此前的被动托底转向主动引导，核心目标在于稳定市场预期、加速行业调整周期收敛，推动市场尽早进入健康平稳发展轨道。 四、市场层次分明，新房市场复苏仍待发力 需要指出，此轮市场回暖并非全面均衡的复苏。从一线城市整体表现来看，北京、上海二手房市场均保持较高成交活跃度，1月份重点城市二手房成交同比增幅均超20%；而新房市场的修复进程明显滞后，仍处于探底阶段，体现为与二手房市场明显的冷热分化格局。 从区域层面来看，不同板块之间也呈现出差异化特征。核心地段、配套成熟区域的二手房受到购房者更多青睐，成交相对活跃；而远郊及老旧社区的去化速度依然偏慢。这种结构性分化提示，楼市复苏并非一步到位，市场的修复过程仍需时间与耐心。 五、"小阳春"行情可期，但需理性审视 综合来看，北京二手房市场当前所呈现的多项信号——包括成交量同比持续增长、挂牌量下降、议价空间收窄以及业主预期改善——均指向市场底部区域逐步确立的判断。在政策稳预期的持续加持下，春节前后楼市传统旺季效应有望与政策红利叠加，北京乃至一线核心城市的楼市"小阳春"行情存在较强的现实基础。 然而，业界也普遍认为，此轮回暖尚不具备全面反弹的条件。新房市场复苏滞后、居民收入预期尚未全面好转、部分区域供需矛盾依然存在，这些因素制约着市场持续上行的空间与节奏。
北京二手房市场回暖为行业带来积极信号，但全面复苏仍需时间。当前市场的结构性特征表明，房地产健康发展需要长效机制来平衡供需、稳定信心。随着城镇化推进和居住需求升级，核心区域优质房产仍具长期价值。