问题：分化仍是1月楼市主线。
研究机构发布的数据显示，1月百城新建住宅平均价格环比上涨0.18%、同比上涨2.52%；百城二手住宅平均价格环比下跌0.85%、同比下跌8.67%。
这组数据反映出当前市场呈现典型的“新房相对坚挺、二手承压调整”特征：新房价格在供给结构带动下出现小幅上行，而二手房价格仍在消化前期累积的调整压力。
原因：一是供给结构变化对新房价格形成支撑。
1月成都、上海、杭州等城市有高端改善型项目集中入市，改善需求叠加产品升级带来价格中枢的结构性抬升，使百城新房均价出现“被动上行”特征。
但从整体表现看，市场热度并未全面扩散，新房环比涨幅较前期有所收窄，说明当前上涨更多来自个别城市、个别项目的拉动，而非普遍性的需求强势回归。
二是二手房市场处于“以价换量”的再平衡阶段。
二手房挂牌与成交之间的价格博弈仍在持续，部分业主为加快成交选择让价，带来百城二手房价格继续下行。
不过，环比跌幅较上月收窄，意味着价格下探的速度正在减缓，市场在寻找新的均衡点。
三是需求侧预期修复仍需时间。
对购房者而言，就业收入预期、资产配置偏好以及对后续政策力度的判断，都会影响入市节奏。
政策稳预期信号增强，有助于降低观望情绪，但传导至成交与价格仍存在时滞。
影响：成交端出现边际改善迹象。
统计机构对重点城市监测显示，1月核心城市二手房交易活跃度有所提升，重点监测的13个城市二手房成交面积约810万平方米，环比增长16%、同比增长33%，并高于上年月均水平。
成交回升说明改善性置换和刚需入市正在累积，但“量增价稳”仍是短期更可能的表现：二手房成交回暖并不必然对应价格快速反弹，反而可能在一定阶段继续体现为“成交修复、价格分化”。
对企业端而言，新房端更依赖产品力、地段与品牌的综合竞争，热点城市的改善项目更易获得市场认可；对城市端而言，核心城市修复快于非核心城市的分化趋势或将延续，库存去化压力与土地市场热度的差异仍会影响不同区域的价格表现。
对策：政策层面正从“托底”转向更强调“稳定预期、缩短调整时间”的组合发力。
年初已有多项措施落地或延续，包括换房退税政策延长、结构性降息以及支持城市更新等，体现出从需求端与融资端协同推进的思路：通过降低置换成本、优化购房负担、改善融资环境与供给质量来提振市场信心。
下一步政策着力点有望继续聚焦三方面：其一，进一步降低交易成本与信贷成本，提升刚需与改善需求的可负担性；其二，推动城市更新与“好房子”供给，增强有效供给与需求匹配度，避免单纯依赖价格波动带动成交；其三，稳妥化解重点房企与项目的资金链压力，提升交付确定性，巩固购房者信心。
对地方政府而言，需结合本地人口流入、产业支撑与库存结构，因城施策优化供地节奏与产品结构，避免供需错配带来的价格大幅波动。
前景：短期市场节奏可能受春节假期影响而阶段性放缓，但开年以来的成交修复与政策稳预期信号为后续回暖提供支撑。
随着核心城市此前出让的部分优质地块项目逐步入市，叠加房企可能加大促销力度进行节前蓄客，3月需求集中释放的可能性上升，“小阳春”窗口仍值得关注。
与此同时，需要看到楼市复苏更取决于基本面与预期的同步改善：若就业收入预期稳步修复、融资环境持续优化、交付与产品质量进一步提升，核心城市率先企稳并带动市场情绪回升的概率将提高；反之，若外部环境与居民预期恢复不及预期，市场仍可能在分化中缓慢磨底。
总体判断是，2026年房地产市场或将继续呈现“核心城市先修复、结构性需求主导、价格波动趋缓”的特征，稳预期政策的持续性和落地效果将成为关键变量。
房地产市场作为国民经济的晴雨表，其企稳回升仍需政策精准施策与市场自我调节形成合力。
当前价格分化现象既反映出居民对居住品质的升级需求，也凸显出存量房流通体系亟待完善。
在“房住不炒”总基调下，如何通过供给侧改革与需求端支持政策的动态平衡，推动行业实现软着陆，将是观察中国宏观经济韧性的重要窗口。