问题——“征询”变“表决”，续约依据引发质疑。 近日，贵阳市观山湖区龙潭春天小区业主李女士反映，该小区物业合同原本应于2025年到期。其在了解续约情况时发现，合同到期前物业公司曾向业主发放名为《龙潭春天物业工作征询表》的文件，内容除服务评价外，还以勾选方式设置“是否继续聘用”物业公司的问题。目前，小区业委会已与物业公司续签合同。部分业主认为，续签过程中以“征询表”作为续聘依据，程序可能存在瑕疵，期待主管部门关注核查。 原因——关键在“谁来组织、如何表决、证据是否真实”。 贵州省律师协会理事、贵州黔律律师事务所执行主任黄雪刚表示，依据现行规则，选聘、解聘及续聘物业服务企业属于业主共同决定事项，应由业主大会作出决定，业主委员会作为执行机构，负责组织和召集业主大会会议。物业服务企业是服务提供方和利益有关方，不具备组织业主就共同决定事项进行表决的法定主体资格。 黄雪刚指出，物业公司开展满意度调查并非不可，但调查不能替代法定表决程序。尤其当文件中出现“是否继续聘用”选项时，性质已从服务反馈延伸至重大事项表决。再从形式看，单纯以“勾选”收集意见，难以充分证明系业主真实、明确且可核验的意思表示，也容易在身份核对、重复填报、授权代填等环节产生争议，从而在真实性、合法性层面难以作为有效表决凭证。 影响——程序不清易引发信任裂痕，也增加治理与纠纷成本。 业内人士认为，物业服务关系牵涉公共收益使用、服务标准与收费、公共维修等多个敏感领域，程序正当性本身就是减少矛盾的重要前提。一旦续聘依据不清、表决链条不完整，即便短期完成续签，也可能在后续费用收缴、服务考核、矛盾协调中被持续放大，甚至引发合同效力、表决效力及业委会履职程序等层面的争议，增加社区治理成本。 同时，随着各地物业管理法规持续完善，业主对“公开透明、依法决策”的期待不断提高。程序不规范会削弱业主自治的权威性，也不利于形成“以规则管人管事”的小区治理秩序。 对策——依法依规走完“业主共同决定”全流程，完善留痕与公开。 黄雪刚提示，2025年1月1日起施行的《贵州省物业管理条例》对选聘、解聘物业服务人作出更清晰的程序与比例要求：应当由专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意。也就是说，既要满足“参与门槛”，也要满足“同意门槛”，并需要形成可核验、可追溯的表决记录。 此外，《中华人民共和国民法典》第九百四十八条明确，物业服务期限届满后，若业主未依法作出续聘或另聘决定，物业服务人继续提供服务的，原合同继续有效但转为不定期，当事人可随时解除但应提前六十日书面通知对方。第九百五十条则规定，合同终止后在新物业接管或业主决定自行管理前，原物业仍应继续处理物业服务事项，并可请求支付相应期间物业费。上述条款为“到期—决策—交接”的衔接提供了法律框架，既防止服务真空，也强调决策必须依法作出。 受访法律人士建议，小区续聘或更换物业应坚持“三个公开”：公开服务合同核心条款与价格标准、公开会议通知与参会条件、公开表决方式与计票结果；同时强化“四项留痕”：身份核验、授权材料、票据存档、结果公示。对业主而言，参与表决、保留证据、通过法定渠道表达意见，是维护自身权益的有效方式。对业委会而言，应严格按职责组织程序，避免以便捷替代合规。对物业企业而言，做好服务与评价改进是根本，避免以角色越位介入业主自治决策，以免引发合同与声誉风险。 前景——规则更细、监督更强，物业治理将回归“依法共治”。 随着地方条例落地实施与基层治理能力提升，物业管理将更加注重程序合法、证据完备和过程透明。可以预期，业主共同决定事项将逐步从“经验操作”转向“标准化流程”，包括电子投票、现场表决、委托授权等方式也将更强调身份核验与数据留存。有关部门若能加强对业主大会召开、业委会履职、合同备案与信息公开的指导监督，将有助于减少“以征询替表决”等模糊操作空间，推动形成业主、业委会、物业企业各司其职、边界清晰的社区治理格局。
物业管理看似小事,实则关系千家万户的居住品质和切身利益；只有让业主真正当家作主,让法律程序得到严格遵守,才能构建起和谐有序的物业服务关系。此次事件为各地物业管理敲响警钟,提醒对应的各方必须树立法治思维,在法律框架内行使权利、履行义务,共同推动物业管理向更加规范化、透明化的方向发展,让法治成为维护业主权益、促进社区治理的坚实保障。