新城控股刚搞定了一个16亿的商业REITs项目，这可是民企房企化解债务的大动作。虽说现在楼市日子不太好过，民营房企手头紧得很，但这事儿又有了新办法。王振华老板远程指挥，把手里的两个吾悦广场给包装起来，交给广发新城去搞个公募REITs，打算搞到16.25亿现金，结果很快就被上交所受理了。这可是商业不动产REITs试点以来，民企玩得最溜的一笔买卖。 这次募资底气足，全靠那两个优质的广场撑场面。常州天宁和南通启东吾悦广场位置都在市中心，今年租出去的房子比例分别有97.8%和96.5%，比整个行业90%的平均线高多了。收上来的租金加起来快有2.5个亿，现金流那是相当稳；资产评估下来的价值更是超过21亿，硬实力杠杠的。更绝的是，这个基金算下来每年的净现金流分派率能做到5.5%以上，比行业平均的4.5%高出一截，对投资人吸引力很大。 对于深陷债务泥潭的新城来说，这不仅是简单的资产打包卖。这是从ABS（资产支持证券）升级到公募REITs的关键一步。后者的钱更容易搞、成本更低、流动性更强，能更快把钱从公司账户里腾出来。听说明年还要搞好几单REITs，评估的总资产可能高达80个亿，弄来的钱主要用来置换那些美元债和开发贷这些成本高、时间短的旧债，特别是要把5月到期的那4亿美元给平了。 新城的底气还来自于多年来打下的商业底子。吾悦广场从开始到现在干了十几年，现在已经在141个城市搞了207个项目了。商业收入连续三年都在涨，2025年做到了141亿，正好把住宅那边掉下来的业绩给补上了。这批优质的商业货就是新城找钱的大靠山，没抵押的项目还能再借个40亿的债。这回REITs一出，更是把这些资产的价值榨干了。 新城这事儿绝不是特例，它代表了现在商业REITs市场上民企正在集体进场。自从去年12月试点开闸以来，全市场已经有14个项目在排队了。唯品会、华住集团、砂之船这些民营大佬都加入了进来，打破了以前全是国企央企唱主角的局面。大家都在抢着搞REITs，不光是为了多找钱、优化债务结构，也是为了让市场里的产品更丰富、行业往好的方向走。 从行业角度看，新城这次16亿的闯关给大伙儿指了条明路：想盘活资产就得有好的经营性地盘当基础，精细化的运营能力是核心，最后还要会灵活用资本工具。房地产正在从“高周转”转向“高质量”，商业REITs正是盘活存量的好东西。要是民企都跟着干起来，市场肯定更有活力。未来只有把资产运营练好、把资本规则摸透了，民营房企才能在这赛道上真正翻身。