问题：市场仍调整通道中，企稳信号开始增多 国家统计局3月16日发布数据显示，2026年2月，70个大中城市商品住宅销售价格总体呈现“环比改善、同比承压”的特征；国家统计局城市司首席统计师王中华表示，2月份各线城市商品住宅销售价格环比降幅继续收窄，同比仍下降；新建商品住宅环比上涨或持平的城市数量较上月增加。 从环比看，新建商品住宅上，70个城市中价格上涨的有10个、持平7个，合计较上月增加9个。长春、南京、宜昌环比均上涨0.3%，居于前列。一线城市新建商品住宅价格环比由上月下降0.3%转为持平，其中北京、上海均上涨0.2%，广州持平，深圳下降0.3%。二线、三线城市新建商品住宅价格环比分别下降0.2%和0.3%。 二手住宅方面，一线城市2月环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.4个百分点；其中北京上涨0.3%、上海上涨0.2%，广州下降0.5%、深圳下降0.4%。二线、三线城市二手住宅价格环比分别下降0.4%和0.5%，降幅均收窄0.1个百分点。 从同比看，商品住宅销售价格整体仍低于去年同期水平。新建商品住宅中，一线城市同比下降2.2%，其中上海同比上涨4.2%，北京、广州、深圳分别下降2.3%、5.1%、5.5%；二线、三线城市新建商品住宅同比分别下降3.1%和4.0%。二手住宅中，一线城市同比下降7.6，二线同比下降6.2%，三线同比下降6.3%，二线与一线降幅与上月相同。 原因：政策优化与需求结构变化叠加，带动市场修复 业内分析认为，2月数据边际改善，既有季节性因素影响，也反映政策支持逐步传导、核心城市需求韧性回归以及供需结构正调整。 一是重点城市政策优化，释放合理住房需求。以“风向标”城市上海为例，2月25日上海住房城乡建设管理委、市房屋管理局等五部门联合印发《关于更优化调整本市房地产政策的通知》，自2月26日起实施，从限购、公积金贷款、房产税等7个维度作出优化。其中，多项举措对限购条件作出调整，非沪籍家庭及单身人士持居住证满5年即可购买1套住房，不再叠加社保或个税缴纳要求。北京此前也在2025年12月发布政策，对非本市户籍居民家庭购房的社保或个税年限要求作出分区调整，降低了五环内外购房门槛。政策连续性增强，有助于稳定预期、促进成交。 二是春节后市场交易逐步恢复常态，“以价换量”阶段性成效显现。随着看房、签约等市场活动恢复，部分城市前期积压需求入市，成交量回升对价格形成支撑。市场运行规律往往表现为“量先行、价后稳”，成交改善通常是价格企稳的前置指标。 三是需求结构呈现改善性特征，推动局部产品走强。从分类指标看，北京90平方米及以下新建商品住宅价格环比上涨0.1%，90—144平方米与上月持平，144平方米以上环比上涨0.5%，涨幅更为明显，显示改善型置业需求在政策、利率与预期修复的共同作用下更为活跃。改善需求通常更关注居住品质与总价可承受性，对市场修复具有“托底”意义。 影响：一线城市先稳带动预期修复，但分化仍将延续 从本轮数据看，一线城市无论新房还是二手房，都率先出现更强的边际改善：新房环比由降转平、京沪二手房环比转涨，说明核心城市住房价格调整相对充分、市场信心修复更快。对全国市场而言，一线城市具备示范效应，其交易与价格变化往往会通过预期渠道影响周边城市。 但也要看到，同比仍普遍下降，二、三线城市无论新房还是二手房仍在消化库存、调整供需关系的过程中，修复节奏可能慢于核心城市。不同城市在人口流入、产业支撑、库存压力和财政承压各上差异较大，房价运行更可能呈现“核心城市先稳、外围城市分化”的格局。 对策：坚持因城施策，打通“政策—交易—预期”传导链条 面向下一阶段，稳市场需继续把握节奏与力度，重点在于提升政策精准性与落地效率。 一是继续落实因城施策，围绕刚性和改善性需求优化政策工具箱。对人口净流入、需求基础较好的城市，可在合规前提下优化限购、公积金与税费支持；对库存压力较大的城市，则应更注重供给侧调整与去化节奏，避免短期供需失衡反复。 二是推动金融支持与风险防控并重，稳定市场主体预期。合理降低交易成本、提升按揭与公积金支持的可得性，有助于促进有效需求释放；同时，应严格守住不发生系统性风险底线，保障项目交付与企业合理融资需求，稳定购房者信心。 三是加快完善住房“市场+保障”体系。通过保障性住房、城中村改造、存量盘活等方式，更好满足新市民、青年人等群体的居住需求，并促进存量住房资源高效利用，推动房地产发展模式向更加可持续方向转变。 前景：预计“成交改善先行、价格低位震荡”仍是主基调 综合政策与市场基本面判断，短期内一线城市在政策带动和需求韧性支撑下，有望继续呈现先行企稳态势，部分核心区域、改善型产品可能出现结构性回暖。二、三线城市则仍需时间完成库存消化与预期修复，价格或将延续低位震荡、城市分化加剧的格局。若后续政策继续保持连续性、稳定性并强化落地，市场有望在交易量回升基础上逐步实现更广范围的稳定。
2月房价数据显示，房地产市场正从调整阶段转向企稳修复。一线城市环比改善、政策落地释放积极信号，但同比仍承压，市场全面恢复尚需时间。当前需保持政策连贯性，优化供需结构，推动行业稳健复苏。随着政策效应显现，一线城市或成为市场企稳的标杆。