资本进入长租公寓领域，现在就是给“纳保”和账本买单。2026年1月，首都北京迎来了重量级玩家周大福旗下的城璟租住。他们把顺义临空经济区一宗优质资产收入囊中，总建筑面积近12万平方米，共12栋独立楼宇，给市场提供近2600间房源。招商局商业房托也不甘示弱，2.06亿港元将香港九龙柯士甸路2号酒店物业买下，计划改造成85个床位的学生公寓。这两个项目都是瞄准高品质保障房市场和国际学生群体。 过去三年里，长租公寓一直是房地产市场里少数保持活跃的板块，交易量连续三年保持高位运行。业内人士认为，“纳保”成了资本进场的门槛，这次交易还预示着资本正围绕Pre-REITs培育、保租房REITs退出通道与可持续现金流进行重构。在租客需求从过渡转向长期居住的背景下，“低风险、稳回报”成为保险资金等长线资本关注焦点。 今年1月29日这天更是热闹非凡。除了前面提到的周大福项目外，国寿资本和领盛投资也达成了股权交易的收官阶段。国寿资本花6.29亿元买下了COZI可遇·东外滩及COZI可遇·新江湾60%的权益，领盛保留40%并继续负责运营。这两个项目都已纳入政府保障性租赁住房体系内。 在需求端变化支持下，长租市场呈现出积极向好态势。数据显示2025年全国重点10城长租机构平均成交周期比普通租房缩短了7天，租客续约率也提升了近8%。租房人群中30岁及以上占比超过50%，北京、上海、深圳更是达到55%以上。租客不走了意味着资本敢进了。 2025年全年已披露租赁住房大宗交易累计金额约153亿元人民币。这样的成绩让国有平台、保险资金等机构愿意把钱投进去。这是对租赁资产中长期稳定现金流和抗周期特性的认可。北京、上海受访机构投资意向分别达61%和64%，远高于深圳的46%、广州的35%。 业内人士指出宏观经济承压之际市场没有故事可讲只有账本可算。从交易数据看2025年比2022年和2023年都要高。戴德梁行报告也显示长租公寓赛道成为当前不动产投资热点之一。保险资金和不动产私募基金是主力买家他们追求长期稳定现金流回报而不是短期收益。 反观香港市场招商局商业房托基金刚花2.06亿港元收购了香港柯士甸路2号酒店物业准备改造成学生公寓瞄准国际学生群体需求旺盛的现状而操作周大福在顺义临空经济区落子同样也是为了高品质保租房市场这就像是一场围绕Pre-REITs培育与公募REITs上市布局的长期博弈赵然分析说这意味着住房租赁资产流动性正在形成但交易不再取决于单一政策信号而更多取决于自身定价逻辑和可持续运营能力还有被长期持有的基础条件。 这种变化直接映射到了大宗交易市场赵然认为这一体量的达成并非依赖短期刺激而是源于市场对租赁资产中长期稳定现金流与抗周期特性的认可2025年25单已披露交易买方主要为国有平台保险资金私募基金及专业资管机构而2026年的长租市场显然没有故事可讲只有账本可算资本进场逻辑已然从“赚快钱的跳板”转向“长期配置的资产”。