一起看似偶然的个人行为,揭开了城市住宅小区治理中长期被忽视的一角。
日前,上海一名大学生因不堪电梯广告噪声干扰,自行购置设备关停小区百余台广告屏幕,相关视频在网络平台迅速传播,引发公众对小区公共收益管理问题的集中讨论。
记者近期走访北京、上海等地多个住宅小区发现,电梯广告位、公共停车位、场地租赁等公共资源经营活动普遍存在,但由此产生的收益金额、使用去向却鲜有小区主动公开。
北京市某商品房小区居民乔女士表示,小区电梯长年播放商业广告,部分公共绿地也被改造为收费停车场,业主多次向物业询问收益情况,得到的答复往往是收支平衡或用于小区运维等笼统说法,具体数据始终未见披露。
根据民法典第二百八十二条明确规定,建设单位、物业服务企业或其他管理人利用业主共有部分产生的收入,扣除合理成本后归业主共有。
北京岳成律师事务所副主任岳屾山解释,业主共有部分涵盖建筑物大堂、电梯间、外墙、屋顶、公共绿地、物业用房以及占用共有场地的地上停车位等区域,这些区域产生的经营性收益理应归全体业主所有。
在管理权限方面,北京大成律师事务所高级合伙人熊宗鹏介绍,已成立业主委员会的小区由业委会代表业主管理或委托物业代管;未成立业委会的小区,若物业服务合同有约定则由物业代管,无约定情况下由社区居民委员会代行管理职责。
值得注意的是,管理方可依法扣除广告牌维护费、税费、人工成本等合理支出,但未经业主大会同意或合同授权,不得擅自截留挪用资金。
然而实践中,公共收益信息公开状况不容乐观。
记者在某商品房小区看到,物业公示栏虽然张贴了车位使用、公共水电分摊等信息,但收支明细与维修资金使用情况栏目却是空白。
当记者询问公共收益具体数据时,物业工作人员表示不清楚。
另一小区电梯广告全天候播放,多名居民反映噪声扰民,但无人知晓广告由谁引入、收益如何分配。
物业声称已履行公示义务,业主却普遍表示从未见过相关信息。
老旧小区情况更为复杂。
由于历史原因,部分小区未建立业委会,公共区域经营责任主体模糊,收益管理处于真空状态。
一些小区即便成立了业委会,也因业主人数众多、利益诉求分化而难以形成有效决策,有人主张直接分红,有人倾向于补贴物业费或用于公共设施维护,各方难以达成共识。
北京师范大学政府管理学院副院长果佳认为,业委会与物业的治理架构是否健全、治理能力强弱,直接决定了公共收益管理的规范程度。
当前许多小区业委会存在缺位或履职能力不足的问题,成为制约信息透明的关键因素。
部分物业企业缺乏主动公开意识,加之监督机制不完善,导致业主知情权难以落实。
法律专家强调,物业企业不仅要在经营前履行公示和决策程序,经营过程中及结束后更应按时清晰公开收益明细,主动向业主大会或业委会报告。
业主若未获取相关信息,有权依法要求查阅账目,全程监督资金流向。
即便是由居委会代管的无物业老旧小区,代管方同样负有保障业主知情权的法定义务。
从制度层面看,破解公共收益管理难题需要多方协同发力。
基层政府部门应加强对物业企业和业委会的业务指导与监督检查,建立定期审计和信息强制披露机制。
业委会需提升履职能力,建立民主决策程序,在维护业主权益与推动小区发展之间寻求平衡。
物业企业则应转变观念,将公共收益管理纳入规范化轨道,以透明公开赢得业主信任。
小区公共收益不是“可有可无的小账”，而是检验社区治理能力的一道必答题。
把账目晒在阳光下，把程序落到细处，把责任压到实处，才能让共有资源真正服务于共有生活。
让公共收益不再“隐身”，本质上是在重建信任、培育规则、提升自治与共治能力，这也是推动基层治理走向精细化、法治化的应有之义。