杭州拱墅区大关板块的英蓝岫町华庭项目最近结束了购房意向登记，结果显示没有任何家庭报名。这个项目就在地铁3号线香积寺站旁边，紧挨着香积寺，属于杭州的核心区域。他们推出的188套房子都是毛坯现房，面积从180平方米到555平方米都有。价格方面，平均下来差不多每平方米12万元，其中两套顶层超大户型的总价甚至超过了1亿元。按照杭州的政策，新房要先登记意向，人多就摇号卖，没人或者不够就直接线下自己卖。所以这次没人登记，意味着开发企业要开始自己去推销了。 这块地是北京英蓝置业在2014年花15.75亿元拿下的，当时楼面价大概每平方米1.33万元。从拿地到现在已经过去11年了，时间长了不少。这期间杭州的楼市经历了很多变化，现在整体处于调整阶段，市场分化越来越厉害。一边是刚需和改善型的房子还能卖得动，另一边高端豪宅就没那么好了。 这次“零登记”被认为是产品定位、价格门槛和市场环境共同作用的结果。首先是产品定位不对口，这个项目主打大户型，有两套还得上亿，主要是卖给有钱人和搞资产配置的人。但现在市场上的主流需求还是中小户型、便宜又实用的。其次是价格太高了，每平方米12万对于普通老百姓来说确实负担不起。 还有就是买的条件也挺苛刻的。根据他们的规定，参与摇号的人得先冻结一部分钱，如果是按揭买房得冻226万元，如果是一次性付款就得冻1500万元。这钱一冻住，门槛就提高了不少。 另外现在大家的想法变了。房地产调控一直很严，“房住不炒”的观念深入人心，大家买房子不再是为了投资而是为了自住。高端房子流动性本来就差，在经济环境不好的时候，大家更看重能不能住得舒服、能不能保值。 现房销售虽然避免了期房可能出现的问题，但也错过了预售时积累客户的机会。直接面向市场去竞争的时候压力就会很大。 虽然这次“零登记”只是一个个例，但它反映出了楼市结构分化的趋势。高端市场和普通市场的情况完全不一样，“冰火两重天”。购房者现在更注重性价比和功能性。对开发商来说得好好反思一下产品定位和开发节奏了。 为了适应新情况，开发企业得赶紧调整策略。比如优化设计让大家住着更舒服；价格方面灵活一点别那么死；多做点现房体验式营销把房子的品质和地段优势展示出来。政策方面也可以再完善一下调控机制，对高端和普通市场分开引导。 从长远来看楼市会慢慢从追求数量变成追求质量。高端项目以后得更看重产品力和服务而不是光靠地段稀缺。只有那些真正有居住价值和文化价值的项目才能长久下去。英蓝岫町华庭这次的事就像一面镜子照出了现在楼市的真实情况。它不仅仅是个项目的销售困境，更是行业转型的一个缩影。在“房住不炒”的主基调下市场正在回归本质。以后大家怎么精准把握需求变化提升产品内涵重塑价值逻辑是所有人都得面对的问题。楼市的新常态正需要新的智慧来应对。