全国层面，房价现在的基础基本被打掉了，正从以前那种跑马圈地似的高速扩张，慢慢转向更追求品质的高质量发展。想要判断房价未来怎么样，得看城市怎么选。只有那些有人愿意进来、产业也挺稳、房子也不缺的一线和强二线核心区，才可能保住钱或者慢慢涨。剩下的绝大多数三四线城市，恐怕要面临好几年的阴跌。要是政策后面不拿出实打实的有效办法，市场很可能就一直停在“有价无市”那种没什么人买、东西也卖不掉的阴跌状态里。咱们平时得多留意城中村改造能搞多大规模、收储的政策到底落实得咋样、还有大家工作收入能不能恢复过来。 把时间线拉到2025年往后看，全国楼市整体上会止住跌势开始稳住底脚，但各城市的情况差别很大。2025年下半年开始就出现了点好苗头：70个大城市的新房和二手房价格环比跌幅已经连着几个月收窄了，像北京、上海这些一线城市更是带头反弹了。这主要是因为政策上定调要“更大力度”推动止跌回稳。具体招数也都摆出来了，比如用专项债收房子、搞城中村改造、还有降息降首付这些。说白了就是不想让房价崩盘式暴跌，但也接受它温和地往下走或者就在那儿横着。 光看全国数据不太够，还得看城市分层。拿数据说话，一线城市的土地成交量才占到全国的2%，而三四线城市占了76%，两边供需严重不对等。这就意味着以前那种普涨的日子彻底没了，以后只有结构性的机会。具体来说： 大城市和强二线城市那边情况还不错。核心地段的房子会先震荡着找底，有些甚至还能反弹一下。像北京、上海这些保值率超过85%的地方还是能守住的。至于杭州、成都、合肥这种强二线城市，整体上大概会跌个5%到10%，但那些产业很强的地方还是能稳中有升的。 反观三四线城市就惨了，这地方还在持续阴跌，库存压得老高去化周期长到了28到36个月之间。好多地方的保值率都跌破了60%。拿鹤岗和廊坊这些地方举例就能看出来。 再往远看2025到2030这五年里头，有几个硬伤得面对：第一是人口跟需求在变少；第二是市场的大头转向了二手房；第三是大家对房子的要求提高了。 先说人口这事儿。2022年咱们就开始负增长了；90后比80后少了4000万；新生儿数量八年里降了40%。到2030年新房的需求量估计也就降到410万到500万套之间了；只有2017年最高峰时候的四分之一。 市场结构也在变。以前是新房卖得多；以后就是存量房的天下。到了2035年二手房的交易占比能升到66%。 还有个关键的标准变了：2025年5月新的住宅规范就开始实施了；要把层高提高、电梯装多一点、隔音效果弄好点。这就逼着大家从以前只在乎“有个窝住”；变成现在要“住得舒服”。这样一来新房和老旧二手房的价差肯定会拉大。 再看看那些机构是怎么说的：高盛的看法比较悲观；觉得2027年才能到底；2025年可能还得再跌10%；累计跌幅能达到30%；参考日本泡沫破裂前五年跌90%的经验教训。 摩根士丹利相对温和一点；预测2025年二季度新房触底；四季度就能反弹回来。 国内的专家稍微乐观一些；觉得核心城市在两年内就能筑底；每年涨个4%到6%就行；主要是为了对抗通货膨胀。 总结一下就是全国层面上没有大涨的基础了；正在从高速扩张转向高质量发展；2026到2027年很可能就是整体止跌的关键窗口期。 对个人来说做决策的时候得极度重视城市的选择——只有那些人口净流入、产业扎实、库存合理的一线和强二线城市核心区域；才具备保值和温和上涨的潜力；绝大多数三四线城市面临长期阴跌的局面。 最后政策风险这块也得提防着点——要是后续没有针对性的有效措施；市场可能就维持“有价无市”的阴跌状态了。 注：以上分析是基于公开的市场数据；房地产投资涉及到很大的财务决策；建议结合自己的实际情况咨询专业顾问。